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9.危ない住宅ローン選び! |
1.不動産売買契約締結
2.住宅ローン事前審査
3.住宅ローン本申込
4.金銭消費貸借契約締結
5.融資実行 所有権移転
契約からローン実行までの流れです。
銀行選びから始まって、大体最終的に住宅ローンの金利を決めるのは3.の本申し込みの時で、4.の金銭消費貸借契約時前なら変更可能って銀行もあります。
フラット35、35Sの場合は、金利を確認して、銀行選び。でもフラット35は、今は『SBIモーゲージ』の一人(1モーゲージ)勝ちって感じ。
住宅ローンには、大まかに変動、固定、長期固定金利の三種類。変動+固定、変動+長期固定と柔軟に選べる。
今は変動金利が1番低金利で、毎月の返済を抑えたい方に人気。次にある程度年収がある方に人気なのがフラット35。S仕様の家なら、10年間1%の優遇
→フラット35S!
1.の契約前から、資金計画で把握してるつもりでも、中々決め兼ねる方が殆ど。
ひと昔前なら、『3年固定』ってのが、変動金利より低く、1、2年固定じゃ短期過ぎ、5年固定になるとちょっと金利が高くなるって理由で、人気があった。
今じゃ短期固定は変動より金利が高く魅力がない。
仕方なく金利が一番低い変動にするって方が多い。
変動金利って、5年間支払額が一定で、半年毎に金利と元本の内訳が見直される、金利上昇でも125%までしか金利を上げれない。で、いつでも固定金利に変更出来る。って訳で、とりあえず選んじゃう。
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今は、どの金利にすればBestか!
安定職で、ある程度年収も有り、会社を辞める事も辞めさせられる事もないならフラット35S。(現在平均2%後半)
どうなるかわからないって時は、変動金利(現在平均2.475%)か、固定とのミックス。
銀行ローンの場合通常の優遇は▲1.2%(保証料先払いで▲1.4%)が店頭金利から優遇される。
理由は・・・・・
最悪の状況を想定すると、自ずとどれにするか見えてきます。
金利選びに、見栄は禁物!
何の特にもなりません。
これ位大丈夫!って安易な選択はやめましょう。
家を買う時って楽しみの方が多く、夢も膨らんで、最悪の状況を想定しろって事もかなり難しい話ですが、天災は致し方なくても、人災は人生に付き物って事です。
『お客様の返済比率は、20%以下だから大丈夫!』って営業マンが電卓片手に言います。
返済比率なんて子供の数や年齢でアテになるものじゃ無い。
毎月のローンX12÷現金総支給額(実際の返済比率)で考えた場合で、何か起ってもこの額は払える。って答えがBestって事です。
知人は、当時期間35年の20年固定2.69%(金利優遇後)ってヤツを選択。職業柄住宅購入後、転職等々いろいろ有り、変動金利に変えて貰おうかって真剣に悩んでます。知人は、長年不動産営業マンやっててこのザマです。
一昔前、段階金利で、4%になった金融公庫のゆとり返済(10年後には給料も右肩上がりで安定って疑わなかった神話)が、ゆとりが終わり4%の金利では払えず、競売となっているパターンが多い。
倒産、リストラ、事業縮小、(地震、放射能汚染)と、考える事が山ほどあるこのご時世、短期間の決断となりますが、可能な限り身の丈に合う金利選びを心がけましょう。
でないと、失敗します。後悔します。
考えるのは、幾ら払うかではなく、幾らなら払えるか?
です。
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