2.住替え 査定 ・ 媒介契約! |
仲介業者の査定価格について
住み替えのプランが具体化してきたころ、実際に幾らで売れるか査定が必要です。査定方法は、比較法、原価償却法とありますが、比較法を利用する場合が多い!
まず、過去1年位の成約事例を基に、取引比較事例法で査定額を出します。この際、自分で、この金額以下では売れない・売らないというラインを持ってないと、仲介業者は低く低く金額を弾いてきます。(安い方が売りやすい・売れやすい為)売り出し価格が決まっても、中古住宅の場合、購入者との価格交渉が入ります。その金額を見越して(上乗せして)決定するのが賢明。(交渉分)
何社かの査定額に納得したら、媒介契約を3種から選択し結びます。この売り出し価格を誤ると「売れ残り」、「売り急ぎ」となりますので、納得いくまで仲介業者と打ち合わせしましょう。
価格査定の裏側
取り敢えず媒介契約を結んで欲しいために、査定額を甘め(高め)に設定して喜ばして、媒介を結んでもらった後、反響がないので価格を下げましょう。(値こなし!と言います)って言う営業マンが多いのでご注意下さい。
金額を決める場合も上げる場合も根拠の提示が必要となります。(依頼者は一般の素人ですので)価格を下げましょう!しか言わない担当は注意が必要です。
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媒介契約の裏話
@専属専任媒介契約(売却をほかの業者に頼めないし、自己発見取引も×)
A専任媒介契約(自分で買ってくれる人を探すのは可能)
B一般媒介契約(他の業者に売却依頼が可能)
この際、一般媒介を選択すると業者の力の入れ方が上の二つと比べて格段に下がります。売主買主から手数料が入る(両手)物件には広告費も弾むが、片手には力が入らない。もし、実際に媒介契約を結ぶとしたら、担当会社が一つで、知り合いが買ってくれる場合も大丈夫な「専任媒介契約」で良いと思います。
仲介業者の選択
実際に販売をして貰う仲介業者は、広告費用を徴収される場合(媒介契約書に明記)もあるので、確認のうえ、成功報酬(売れた価格の正規手数料のみ)の業者を選びます。
売り出し価格
最初に市場に出す金額を間違えなければ、よっぽど人気のない所か、環境の極悪な所以外売れない不動産はないので、売り出し価格の設定はよく相談して下さい。
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→『3.住替え 下取り可能業者』
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