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4.危ない査定書! |
不動産を、売却する手順からみていきます。
1.査定依頼
2.媒介契約締結
3.販売活動
4.申込み
5.売買契約締結
6.抵当権抹消
7.所有権移転
ざっとこんな流れです。
ローン(残債)が残っていればそれ以上で売れなければ残債(抵当権)を消す(抹消)する為に差額のお金が必要となってきます。残債の金額にも留意しなければなりません。
依頼物件の価格をどうやって提案するか!?
不動産屋には、過去の成約事例がエリア、沿線、種別で出せるレインズって検索サイトが有ります。
このサイトは、一般の方の閲覧は出来ません。
大体査定書は、このサイトを使い、近隣の成約事例と比較させて、査定価格を割り出す「取引比較事例法」で、算出する方法が殆ど。(減価償却法って方法も有ります。)
そして、依頼者(売主)は、大体二社位に査定してもらいます。
不動産屋は、何とか自分トコで、売却をを任して貰う、専任もしくは専属専任媒介を締結して貰おうとします。(専任媒介は他の不動産屋に売却を頼めない、専属専任になると+自分で買主を見つける事も出来ません。一般媒介は、多数の不動産屋に売却を依頼が可能です。)
売却を任せて貰えれば、他の不動産屋が買主を付けても売主から仲介手数料が貰えるので、それなりに頑張ります。しかし、一般媒介になると他の不動産屋も売主担当となるので、広告等に余り力を入れて貰えなくなるので、専任媒介がイイと思います。
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ココからが注意するトコです!!
媒介契約を締結して貰う為に、不動産屋は前記のレインズの検索結果一覧を操作する事があります。。
1.都合の悪い事例が出ないように、価格帯を設定
2.都合の悪い事例が出ないように、エリアを設定
3.都合の悪い事例が出ないように、年度を設定
と、高く査定価格を出して喜ばす。査定価格を低くして、早期売却を促す。とまあ査定書ってのは担当のさじ加減で、どうにでもなるって事です。
事例一覧には、検索条件は出ないので、担当次第で持って来る一覧も変わってくるって事です。
一社のみの査定書を信じると、都合の良い売り出し価格を設定され、価格交渉の末、思っていた価格で売れなかったりします。成約価格に差が出るのはコレが一因であると言えます。
そして不動産屋選び!!
ドコに頼むか、って思いがですが、実は誰が担当になるかで、結果に雲泥の差が出るのが現実。
名の知れた大手不動産会社なら、まあドコに頼んでも売却活動に大差はありません。
頼んだ不動産屋の誰が担当になるかが問題。
売却頼むので有れば、その会社に三年以上在籍し、不動産歴五年以上、欲を言えば宅地建物取引主任者免許を持った担当が望ましい。電話で、店長あたりに、担当は上記の方にしてくれって頼むのもアリ。ノウハウを持ったベテランに頼む方が概ね良い。但し、売り急ぎを促す営業マンには注意が必要。
そして、三社〜四社に査定依頼し、専任媒介で、媒介契約を締結して販売活動に入るのが良いと思います。二社だと、価格が割れたり偏る可能性があるので、面倒臭がらず三社〜四社に頼みましょう。
三社頼むと、ドコが、本当の事言ってるか分かる筈です。
実際、不動産ってモノは市場に出してみないとって部分も有ります。高ければ売れ残る・安く出せば早く売れるが損をするって事は目に見えます。
くれぐれも、とりあえず媒介契約取りたいだけの営業マンの口車に乗らないように気を付けて下さい。相場より高い金額設定で喜ばせて、販売活動を開始すると、途端に「反応が悪いから金額を下げましょう」って言葉を浴びせてきますよ。
購入側は当然、平気で100万円位〜の値下げ交渉してきます。上記の事を念頭に最終的に提案価格をあなた自身で決めることになりますので、後悔しない価格設定を!
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→『5.危ない会社』
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