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2.住宅ローン 借り方と諸費用!

売主直売VS仲介

売主直売と仲介で、
仮に3,300万円(税込)の物件の場合 1,102,500円売主直売が得(手数料が不要のため)周知の通り、仲介業者が入る場合、仲介手数料が発生します。

新築の場合、仲介業者から購入される方はほとんどいなくなりました。 大手仲介業者に信頼という面で最初依頼される事もあるようですが、  新築住宅の場合、この選択メリットは皆無に等しいです。


check!
こんな営業トーク!
「直接売主に苦情を言うより言いやすいですよ。」
等、よく耳にしますが、 実際にはそれだけ修理に時間がかかるだけです。


「売主からは直接買えないですよ」もよく聞きますが、殆どの場合、 売主からの直接購入が可能です。
但し、中古住宅の場合、売主が個人となるので、仲介業者を通さないで買うことは不可能です。

競売物件を業者が落札し、再販する業者売主物件もありますので取引態様をチェックして下さい。


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銀行保証料内枠 VS 外枠

1.保証料を適用金利に平均0.2%上乗せして月々の支払いに上乗せして支払うのが内枠2.20,610円/百万円毎(35年間の場合)最初に一括で支払うのが外枠  3,000万円を2%の外枠、2.2%の内枠で35年借りた場合 686,572円外枠が得! 自己資金の500万位の人は、外枠、無い人は内枠と考える。


固定金利(短期・長期) VS 変動金利

自己資金の有る方、年収の高い方は、固定金利(10年超)を選択!  ゼロ金利解除のちょっと前までの主流は3年固定でしたが、解除後、 年収の400万円代や自己資金の少ない方は、変動金利へシフトしています。  (実際金利が一番低いため)


check!ここが危険


変動金利の場合、半年毎の金利見直しと、5年毎の支払額見直しにギャップがあるため金利が上がり続けた場合、未払い利息(本来払われるべき利息が返済額を上回った場合の返済額を越えた部分)未払い分岐点(%)=毎月返済額÷現在のローン残高×12ヵ月×100 で未払い利息が発生!こうなると金利が下がらない限り、一向に元金が減らないという事態が待っています。

返済比率のウソ・ホント

check!ここは大事!
資金計画を不動産屋が出してきた時、「返済比率が約20%だから大丈夫」って言葉に惑わされず、源泉徴収表の手取り額から返済比率を割り出し、家計簿と照らし合わせて毎月の返済額を決定する。 不動産屋の資金計画は、税金控除前の額面にて算出するので返済比率は 低くなって当然!!家計簿が面倒な人は、通帳を家計簿代わりにしても、家計のお金の動きは掴めます。(私もそうしてます)

全期間固定金利
フラット35
フラット35が世に出て、銀行系の住宅ローンの長期固定金利が不作となっています。  実際、銀行系のフラット35より、選ばれているのがSBIモーゲージを筆頭するネット系の住宅ローン。ネットで申し込み、書類のやり取りで終わってしまう手軽さと、金利の低さでは銀行系はかなわない不動産屋に徴収される、ローン代行手数料も省けるので、高年収の方にはかなりの人気です。何が起こるか解らない時代ですから、低金利水準の今、全期間一律金利は安心の一言!

→『3.住宅ローン 借り換え REスケジュール』

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