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1.住替え まず残債の確認! |
現在一戸建、マンションにお住まいの方で、住み替えをと考えられてる方へ!
下記の項目をご確認下さい。
@現在の住宅ローンの残債 (残高証明にて確認)
A一括返済した場合の必要金額 (問い合せ・・・借り入れ先金融機関)
Bマンションの場合、管理人さんに過去の同マンションの売却履歴と売り出し価格と現在売りに出している処があればその価格(事例 物件を探る)
C一戸建ての場合、チラシ等で、中古住宅又は、土地販売価格を把握(事例物件)残債を把握していないと、売るために幾ら必要かが計算できないので試算が出来ません。また、実際に売れる金額と、売り出す金額に格差が大きいほど売れ残る確率は高くなりますので近隣の事例を把握するのは重要です。
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売却可能? 不可能?
成約価格(売れた金額)−諸費用−残債=プラスの場合住み替え用自己資金
成約価格(売れた金額)−諸費用−残債=マイナスの場合自己資金充当で売却可能
マイナスの場合、持ち出し自己資金がないと残債が抹消できず、自己資金で補填するか、住み替えローンで、必要分追加融資を受けるか、ということになります。追加融資に関しては、返済比率が収まるためには、かなりの年収が必要です。
売るのが先?買うのが先?
売却先行型 → 売出し活動を始めてから買う場合、購入者が現れて、実際申し込み(買い付け)を受諾してから購入者住宅ローン決済まで、早くて約1ヶ月(売却活動期間による)程掛かります。この間に住み替え先(購入物件)を探し、自身の住宅ローンを進め、購入者の残金決済後、住み替え先の決済をします。(同日原則による抵当権抹消と融資実行)
○メリット 成約価格に応じて、住み替え先を探せる。
○デメリット 購入者に合わせて自身の住み替えも行なうため、住み替え先の選別に
妥協が生じる。但し、住み替えの方法としては、売却先行型が容易でリスクが少ない。
購入先行型 → 購入先へ申し込み(買い付け)し、契約てから売却活動を行なう場合(建築条件付売地、未完成マンション購入が多い)。 購入価格が決まっているため、売る方の成約(売却)価格が少なくなると、購入物件の資金がショートしてしまう。売り出し価格と必要価格に余裕がある場合も、期限が押し迫っても話が入らない場合、売り出し価格を下げざるを得なくなり、思っていた資金が回収できなくなる。
○メリット 住み替え先選択が優先されるため、妥協しなくてすむ。
○デメリット 売れなかった場合のリスク大(銀行のつなぎ融資等もありますが・・・)
停止条件等(売れなかったら、買った方は白紙解約)を付けないとかなり不安。付けてくれる業者も少ないです。
どちらも残代金の授受の時期(住宅ローン融資実行)を同日にするため、前段階として上記の@〜C位はご自身で把握することをお勧めします。
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→『2.住替え!査定・媒介契約』
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